借地権売却で専門家に相談する時の豆知識

借地権売却の際に気をつけたいことと、専門家への相談してみよう

借地権の売却を検討している時、どこに相談する?

通常住宅を売る場合は土地と建物がセットになっており、土地と建物の所有者は同一人物であることが多いのですが、土地の所有者と建物の所有者が違う借地権付物件というものがあります。名前の通り、第三者から土地を借りて、自己所有の建物を建てる権利のことを借地権と言い、この借地権は借地権者が亡くなった場合などは相続人が相続することができますし、土地の所有者である地主の承諾を得ることができれば、譲渡や転貸をすることができます。

とは言っても借地権や相続、譲渡や転貸など、個人では知識も乏しいことから、なかなかスムーズに進めることができません。そこで相談先として検討することができるのが、不動産業者です。不動産の取り引き実務を日々行っている不動産業者に相談することで、物件の査定や相場の調査なども安易になり、借地権付の物件に関して豊富な知識や実績がある不動産業者に関しては、地主との交渉もスムーズに進めていくことができます。借地権の売買については不動産業者から相談を始めてみてください。

また信頼できる不動産業者がなかなか見つからないという場合には、不動産鑑定士に相談するのもおすすめです。不動産鑑定士は実際の売買には関わらないことがほとんどですが、不動産の価額の国家資格であり、不動産業者とは違って公正中立な立場で業者の利潤などを差し引いた価額を導いてくれるコンサルティングサービスとして活用することができます。

借地権の売却でありがちなケース

借地権者が借地上の建物を第三者に売却する際には、借地権も一緒に譲渡することになります。この時に必ず必要になるのが、土地を貸している地主の承諾です。借地の契約に関して熟知していない、建物の所有は自分だからなどの理由で、地主の承諾を得ないまま売却をしてしまうケースが多くあります。交渉をするのが面倒、売却してしまった後に報告するだけでいいだろうと言った考えで無断で売却をしてしまう場合もあります。

ですが基本的なルールとしては地主の承諾は絶対に必要なものであり、無断で売却をするのは契約違反になります。地主によっては売却をした後に何も言わない場合もありますが、稀なケースであり、多くの場合は契約違反から借地の賃貸借契約を解除されてしまうことになります。契約を解除されてしまうと、借地権が消滅して使えない土地の上に建物が浮いているような状態になってしまい、建物自体の買い手にとってもデメリットとなるので、売買契約も白紙に戻ってしまう可能性が高くなります。

もちろん、地主が売却の承諾をしない場合には裁判所に申し立てをして認めてもらうケースもありますが、もともと地主に承諾を得るための交渉をしていないことがわかれば、公平さを図るために、裁判所が売却を認める可能性は低くなってしまいます。

メリット、デメリットから考える借地権の売却

建物の所有を目的として土地を借りるための権利を借地権と言います。土地を借りて建物を建てて住んでいる借地権者にとって、借地権にはメリットもデメリットもあります。

まずメリットとして挙げられるのが、親や祖父の代から土地を借りているという場合です。土地代はある程度の年数分をまとめて支払っておくことで子どもの世代ではほとんど土地代の負担がなく利用することができるメリットがあります。また借りている土地とは言っても、借地借家法によって借主は守られているので、地主の勝手な判断で追い出されるようなこともありません。一般的な契約の存続期間は最低でも30年となっており、実際にはもっと長い期間で設定されています。また借地権は相続をすることができるので、借地権者が亡くなってしまっても、相続人が相続して住み続けることができます。この他にも毎年の固定資産税や都市計画税などは土地の所有者が負担するものなので、借地権者はその土地に住んでいても支払う必要がないなどのメリットがあります。

デメリットとして挙げられるのは、土地代を巡るトラブルや建物の建て替え、増改築、借地権付きで建物を売却したいといった際に地主の承諾を得なければならない点です。当事者同士で話し合いが進まない場合は裁判に発展する場合もあり、借地権者と地主の関係が悪化してしまうこともあります。また中には建物の種類や構造、増改築などに関する制限が盛り込まれている場合もあります。

このようにメリットもデメリットもあるのが借地権です。では、借地権の売却を検討する際に専門家に相談する時に、どんなことを知っておくべきなのでしょうか。